О проблеме обманутых дольщиков в Краснодарском крае

от | 31 марта 2021

Кубань является одним из лидеров в России по числу граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Вместе с тем регион принимает активные меры по восстановлению их прав, планируя полностью решить данную проблему до конца 2023 года.

Дольщики

Масштаб вопроса

Проблема обманутых дольщиков — одна из наиболее острых проблем текущего социально-экономического развития Краснодарского края (КК). По состоянию на апрель 2021 г. по числу (259) и площади (2 млн кв.м) «долгостроев» регион занимает второе место в стране после Московской области (773 и 3,7 млн кв.м). На него приходится почти 12 % проблемной недвижимости России. Больше всего таких объектов находится в Краснодаре (132) и Сочи (83), а также Туапсе, Новороссийске и Анапе. Нарушения прав граждан провоцируют дополнительную социальную напряжённость в регионе (в т.ч. митинги и пикеты пострадавших) и ухудшают инвестклимат в местной стройиндустрии.

Столь значительные масштабы на Кубани вопрос приобрёл, с одной стороны, вследствие бурного развития здесь жилищного строительства, а с другой — из-за длительного бездействия краевых властей, в особенности при губернаторе А. Ткачёве (2001-2015 гг.). Кроме того в результате поправок в федеральное законодательство в 2019-2020 гг. (№ 214-ФЗ, 218-ФЗ и т.д.) существенно расширился список лиц, которые могут признаваться пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков и претендовать на помощь государства. Помимо участников договоров о долевом строительстве (ДДУ) его пополнили члены некоторых жилищно-строительных кооперативов, владельцы нежилых помещений (например, машино-мест), другие лица. Соответственно, если в 2017 г. в КК официально числилось менее тысячи таких граждан, сейчас их количество исчисляется десятками тысяч.

 

Механизмы решения

Системно решать проблему обманутых дольщиков регион начал только в конце 2018 — начале 2019 гг., когда на федеральном уровне была запущена соответствующая реформа долевого строительства. В настоящее время эта работа ведётся по следующим основным направлениям.

В крае созданы и функционируют организационные структуры, ответственные за восстановление прав дольщиков. Координирует направление постоянная межведомственная комиссия (МВК), которую курирует первый замгубернатора Андрей Алексеенко. В октябре 2019 г. Краснодарский край одним из первых в России учредил региональный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (региональный ФЗПД), через который финансируются наиболее сложные проекты по достройке домов. Тогда же он создал и свою специализированную строительную организацию — непубличное акционерное общество «Региональная Строительная Компания Краснодарского края», которая выступает в таких проектах генподрядчиком, если от них отказываются частные инвесторы.

В регионе внедрён и отрабатывается обновлённый механизм восстановления прав пострадавших граждан. С июля 2019 г. вместо региональных списков обманутых дольщиков заработал общероссийский Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО), где регистрируются все «долгострои» с просрочкой свыше 6 месяцев или обанкротившимся застройщиком. Процедура включения домов в этот реестр упрощена, что позволило попасть в него многим гражданам, проблемы которых ранее не признавали краевые власти. Исключить объект из федерального реестра можно только, если восстановлены права дольщиков. Администрация КК и муниципалитеты обязаны разрабатывать дорожные карты по урегулированию ситуации вокруг каждого из объектов, попавших в ЕРПО.

Для этого они применяют три основных алгоритма.

  1. В приоритетном порядке — содействуют завершению проблемного объекта силами самого застройщика.
  2. Если это невозможно, ведут поиск и привлекают стороннего инвестора, который достраивает дом. С 2018 г. чтобы стимулировать интерес инвесторов к таким проектам, регион компенсирует им часть затрат из бюджета или выделяет компенсационные земельные участки без торгов.
  3. В наиболее сложных случаях, когда объект не имеет инвестиционной привлекательности, подключается региональный ФЗПД. Он обращается за финансированием в федеральный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (федеральный ФЗПД), куда застройщики со всей страны с 2017 г. перечисляют 1,2% с цены каждого заключённого ДДУ. Именно федеральный фонд принимает решение о достройке проблемных домов или (если это дешевле) о выплате пострадавшим возмещения. Он же контролирует исполнение решения региональным ФЗПД. При этом дополнительным условием выделения средств, как правило, является предварительный взнос в капитал федерального фонда из бюджета региона.

Согласно имеющимся на сегодняшний день дорожным картам, около 30 % проблемной недвижимости из ЕРПО на Кубани (70-80 наиболее сложных и инвестиционно непривлекательных объектов, 600-650 тыс. кв.м) планируется завершить при помощи федерального Фонда защиты прав дольщиков (в основном достроить). Ещё примерно столько же (77 домов, 576 тыс. кв.м) будут достраивать инвесторы. Остальные объекты должны закончить первичные застройщики или решение по ним пока не принято.

Важно также, что по проблеме дольщиков налажено взаимодействие краевых властей с правоохранительными органами и, прежде всего, с Генеральной прокуратурой РФ. Недобросовестные застройщики и их бенефициарные владельцы стали регулярно привлекаться в регионе к уголовной и гражданско-правовой ответственности. Только в 2020 г. в судах КК с участием прокуроров рассмотрено 39 тыс. подобных дел.

 

Достигнутые результаты

Как следует из заявлений чиновников различного уровня, опыт КК по решению проблем обманутых дольщиков в целом положительно оценивается на федеральном уровне и даже приводится в пример другим субъектам РФ. Всего, по официальным данным, с 2015 г. регион ввёл в строй 254 проблемных объекта площадью 3,6 млн кв.м или 45,5 тыс. квартир. Восстановлены права свыше 100 тыс. граждан.

Несмотря на пандемию, позитивная динамика в этом вопросе наблюдалась в т.ч. в прошедшем году. Если в начале 2020 г. в ЕРПО числились 295 кубанских «долгостроев», то в апреле 2021 г. — 259 или на 36 меньше. В течение 2020 г. достроены 70 объектов, жители 7 домов получили компенсационные выплаты. В 2019-2020 гг. из регионального бюджета на указанные цели выделены свыше 2,5 млрд руб., в т.ч. 1 млрд руб. в качестве взноса в федеральный ФЗПД.

 

Планы и перспективы

Губернатор КК Вениамин Кондратьев поставил задачу полностью закрыть вопрос с обманутыми дольщиками в регионе до конца 2023 г. При этом в 2021 г. должны быть восстановлены права более 30 тысяч человек по 83 объектам (1,1 млн кв.м, 13 тыс. квартир). Остальные дома будут вводиться в эксплуатацию в 2022-2023 гг. Способствовать достижению этих целей будут несколько факторов.

Вопрос взят на контроль федерального центра, который рассматривает его в качестве важного теста на эффективность властей в субъектах РФ. Губернаторы несут персональную ответственность за ситуацию в сфере долевого строительства в своих регионах.

На решение проблемы обманутых дольщиков в КК выделяются крупные финансовые ресурсы. По оценкам гендиректора федерального ФЗПД Константина Тимофеева всего в 2021-2023 гг. на это потребуется около 10 млрд рублей, из которых почти 80 % уже зарезервированы. Из них, в соответствии с подписанным в марте 2021 г. соглашением между фондом и администрацией КК, учреждение предоставит 6 млрд, а край — 1,7 млрд руб.

Существенно снизился риск появления новых обманутых дольщиков. С июля 2019 г. в России внедрены банковские механизмы финансирования жилищного строительства без прямого привлечения средств граждан. По поручению губернатора КК, все потенциально проблемные объекты заранее отслеживаются и ставятся на контроль в МВК и правоохранительных органах региона.

С другой стороны, есть обстоятельств, которые позволяют усомниться в возможности полностью закрыть вопрос с дольщиками на Кубани в 2023 г.

Региональные власти ранее уже переносили сроки решения данной проблемы. В частности, в 2017 г. они заявляли о намерении решить её до конца 2020 г., при том что тогда её масштабы выглядели меньше.

В ближайшие годы региону предстоит достраивать преимущественно наиболее сложные инвестиционно непривлекательные объекты. Сейчас их насчитывается по меньшей мере 73. Процедура завершения таких домов с участием регионального и федерального ФЗПД требует дополнительного времени на банкротство застройщика, восстановление проектной документации, госэкспертизу и само строительство (в совокупности — до 4-х лет). При этом в работе регионального ФЗПД пока находятся только 25 объектов.

С учётом сказанного, можно прогнозировать, что регион в ближайшие годы, скорее всего, решит проблему обманутых дольщиков. Однако нельзя исключать, что сроки завершения этой работы будут сдвинуты с 2023 г. на более поздний срок (2024-2025 гг.).

Ещё по теме:

Ещё по теме

На Кубани началась Всероссийская перепись населения

Она пройдёт в период с 15 октября по 14 ноября 2021 года и станет главным источником официальной статистики на следующие десять лет. Впервые перепись проведут в условиях пандемии и с широким применением цифровых технологий

Правительство РФ продлит программу научно-технического развития АПК до 2030 года

Её льготами смогут воспользоваться научно-исследовательские институты и сельхозпроизводители Кубани, внедряющие отечественные семена и разработки

Федеральная территория «Сириус»: задачи, статус, планы развития

На выделенной из Краснодарского края в конце 2020 года федеральной территории «Сириус» завершается процесс формирования собственных органов власти. На очереди — принятие устава, первого бюджета и генерального плана, передача территории краевого имущества, государственных и муниципальных полномочий

На Кубани ликвидируют последствия разрушительного мезоциклона «Зарема»

На побережье Краснодарского края обрушились аномальные ливневые дожди со шквалистым ветром. Cтихия нанесла значительный урон инфраструктуре и имуществу граждан в зоне подтопления

Проект «Семь улиц»: за и против реконструкции исторического центра Краснодара

Губернатор Кубани приостановил программу реконструкции исторического центра Краснодара до проведения общественных слушаний. Почему проект вызвал неоднозначную реакцию горожан…

Актуально

Господдержка и саморегулирование: об итогах Всероссийского саммита виноделов на Кубани

Ведущие представители отрасли оценили состояние и перспективы российского виноделия. Для его дальнейшего развития предстоит расширить площади виноградников и усовершенствовать регулирование рынка вина

Почему «Филип Моррис» закрывает табачную фабрику в Краснодаре

Старейшее иностранное предприятие на Кубани прекратит работу с февраля 2022 года на фоне сокращения легального рынка сигарет в России и роста популярности альтернативных средств курения

На Кубани началась Всероссийская перепись населения

Она пройдёт в период с 15 октября по 14 ноября 2021 года и станет главным источником официальной статистики на следующие десять лет. Впервые перепись проведут в условиях пандемии и с широким применением цифровых технологий

На главную